Når man har leid et lokale eller en bolig i lengre tid, oppstår det ofte spørsmål om husleien kan økes eller reduseres. Utleier ønsker gjerne å øke leien fordi prisene på leiemarkedet har steget, eller leieren ønsker å redusere leien som følge av at prisene i leiemarkedet har gått ned. En slik markant justering i leieprisen kalles tilpassing til gjengs leie.
2 unntak fra hovedregelen
Utgangspunktet er både at utleier og leietaker har forpliktet seg til den leiesummen som ble avtalt når leieavtalen ble inngått. Dette innebærer at utleier ikke har noen rett på å øke leien, og at leietaker ikke senere kan kreve reduksjon i leieprisen, med mindre dette har grunnlag i krav på prisavslag fordi det foreligger en mangel ved leieobjektet. Husleieloven har imidlertid noen unntak fra denne hovedregelen.
- For det første kan partene kreve at leien hvert år blir justert med konsumprisindeksen. En slik økning er ofte marginal.
- For det andre kan partene kreve justering til gjengs leie.
Hvordan beregner man gjengs leie?
Bestemmelsen om tilpasning til gjengs leie finnes i husleieloven § 4-3. Gjengs leie er et gjennomsnitt av leieprisen i alle løpende leieforhold av lignende husrom på lignende vilkår. Det finnes ofte statistikk for hva gjengs leie for ulike boligtyper er. Du kan lese mer om hvordan du finner slik statistikk på Statistisk sentralbyrå sine sider.
Hva med markedspris?
Det er verdt å merke seg at gjengs leie ikke nødvendigvis sammenfaller med markedsprisen på en tilsvarende bolig. Markedspris er den leien man kan oppnå ved å leie ut leieobjektet på nytt i dag. Når leieprisene stiger, vil gjengs leie normalt ligge noe under markedsleie. Når markedsprisene synker, kan det ta noe tid før dette gjenspeiles i gjengs leie, og markedsprisen kan da være lavere enn gjengs leie.
Både utleier og leietaker kan kreve tilpasning til gjengs leie
Vilkårene for justering til gjengs leie er at det har gått minst to år og seks måneder siden forrige leiejustering og at det blir gitt skriftlig varsel minst seks måneder før gjengs leie iverksettes. Det må likevel ha gått minst ett år siden justering etter konsumprisindeksen. Leien kan dermed tilpasses til gjengs leie for første gang tre år etter at leieavtalen ble inngått, og deretter tidligst hvert tredje år.
Leietakers investeringer
Dersom leietakeren har gjort investeringer i leieobjektet, vil dette ha betydning for størrelsen på gjengs leie. Det følger av lovens bestemmelse at det ved fastsettelsen av gjengs leie skal gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leieren forbedringer og innsats. Begrunnelsen for fradragsregelen er at leietakeren ikke skal måtte betale for den verdiøkning som stammer fra hans egen innsats. Bestemmelsen gjelder imidlertid ikke leietakerens alminnelige vedlikehold av leieobjektet. Det er ikke prisen på tiltaket som er avgjørende, men den økning i leieverdien som tiltaket har ført til. Høyesterett uttalte i 2014 at størrelsen på fradraget skal fastsettes konkret og skjønnsmessig. Dommen kan leses i sin helhet her.
Hva med næringslokaler og gjengs leie?
For leie av næringslokaler kan bestemmelsene om gjengs leie fravikes. Om dette er gjort beror på en konkret tolkning av kontrakten. Det er ikke nødvendig at bestemmelsen konkret er fraveket, da dette kan fremgå indirekte av kontraktens ordlyd og utforming.
For boligleie kan hverken utleier eller leietaker avtale seg bort fra bestemmelsen om tilpasning til gjengs leie.
Visma Advokater har bred erfaring med bistand knyttet til husleie i næringsforhold og boligforhold. Har du spørsmål om husleie, ta kontakt med advokatfullmektig Mette Wickstrøm Nagy tlf. +47 924 63 646.