1 ) Skal boet tre inn i leieavtalen?
Boet trer i utgangspunktet automatisk inn i leieavtalen. Boet vil da ha alle de rettigheter og forpliktelser som fremgår av leieavtalen, med unntak av oppsigelsestid. Selv om det er fastsatt en særskilt oppsigelsestid i leieavtalen, har boet adgang til å si opp leieavtalen med sedvanemessig varsel eller med 3 måneders varsel.
Boet kan velge å ikke tre inn i avtalen. Boet har en frist på fire uker fra åpningen av konkursen til å erklære at de ikke ønsker å tre inn i avtalen. Dersom boet ikke trer inn i avtalen, må utleieren finne nye leietakere. For å unngå tap bør dette skje så raskt som mulig.
Leier du ut næringseiendom?
Last ned gratis sjekkliste for utleie av næringseiendom. Her får du oversikten over hva du må huske på i alle utleieavtaler, samt spesifikke tilpasninger ved utleie til forskjellige virksomhetstyper.
2) Hvor mye leie har utleieren krav på?
Dersom boet trer inn i avtalen, har utleieren krav på avtalt leie i leieperioden. Denne leien skal da dekkes som en massefordring. Det vil si at husleien skal dekkes foran annen gjeld. Faktura på husleie sendes da til bobestyrer.
Selv om boet velger å ikke tre inn i avtalen, har utleieren krav på å få dekket leien som en massefordringer fra konkursen ble åpnet til erklæring om at boet ikke trer inn kommer fram til utleieren. Dersom lokalene ikke er tilbakelevert innen fristen på 4 uker, har utleieren krav på å få dekket husleie som en massefordring frem til lokalet er tilbakelevert. For at lokalet skal anses som tilbakelevert, må boet ha fjernet alle leietakerens eiendeler og lokalet må ha blitt stilt til utleierens rådighet.
Annen husleie, det vil si misligholdt husleie fra tiden før åpning av konkursen, og husleie for eventuell oppsigelsestid dersom konkursboet ikke trer inn i avtalen, dekkes kun som en dividendefordring i boet. Det vil si at utleieren ikke har krav på å få dekket denne fullt ut og foran annen gjeld. Kravet vil få forholdsmessig dekning etter sin prioritet. Dette kravet må meldes inn til boet på vanlig måte.
3) Heve avtalen på grunn av leietakeres konkurs
Utgangspunktet er at utleieren ikke kan heve leieavtalen kun fordi leietakeren har gått konkurs. Men dersom boet ikke trer inn i leieavtalen, gir dette utleieren rett til å heve avtalen.
4) Kreve fravikelse av lokalet
Det at leieren har misligholdt sin betalingsforpliktelse før konkursen, gir ikke utleieren rett til å kreve fravikelse av lokalet etter at leietakeren har gått konkurs. Unntak er dersom begjæring om fravikelse er kommet fram til namsmannen før åpning av konkursen. Dersom utleieren ser at leietakeren er på vei mot konkurs og han har utestående leie, kan det derfor vært lurt å begjære fravikelse før en eventuell konkurs åpnes.
Les mer: Merverdiavgift ved leietakers konkurs
Husleie er et av Visma Advokaters spesialfelt innen fast eiendom. Har du spørsmål relatert til husleie, enten det er bolig eller til næring, kontakt gjerne Mette Wikstrøm Nagy på telefon +47 924 63 646 eller epost.
Visma Advokater har en egen faggruppe på fast eiendom. Ønsker du å holde deg oppdatert på fast eiendom arrangerer vi jevnlig EiendomForum flere steder i landet.