Utestående krav oppstått før konkurs eller i oppsigelsestid
Som beskrevet i vårt tidligere blogginnlegg «Leietakers konkurs: En praktisk guide», risikerer du som utleier å ha udekkede krav i boet i form av husleie. Dette kan gjelde husleie påløpt både før konkursen og husleie for oppsigelsestid dersom konkursboet ikke trer inn i avtalen. Når slike krav kun dekkes som dividende i boet, er risikoen høy for at hele eller deler av kravet går tapt. Da er det viktig å være oppmerksom på at merverdiavgift som er beregnet på husleien i visse tilfeller kan være fradragsberettiget.
Når kan en fordring føres som tapt?
For at merverdiavgift på en fordring skal kunne føres som tapt, må kravet være «endelig konstatert tapt» og det må skyldes «skyldneres manglende betalingsevne», jf. merverdiavgiftsloven § 4-7. Disse reglene praktiseres strengt og det er derfor viktig å være sikker på at vilkårene er oppfylt. En konkurs medfører normalt at skyldner anses å ha «manglende betalingsevne», men i enkelte tilfeller kan utestående husleie være vanskelig å få tapsført, se nærmere om dette i vårt blogginnlegg om «Tap på fordring og merverdiavgift».
Tilstrekkelig dokumentasjon
Det er videre viktig å ha tilstrekkelig dokumentasjon for tapsføring avgiftsmessig. En foreløpig boinnberetning (dvs. bostyrers første innberetning til skifteretten) kan være tilstrekkelig dokumentasjon. Men dersom det er mulighet for at det er midler til dividende i boet er det ikke sikkert at den midlertidige rapporten aksepteres som dokumentasjon på at kravet er endelig tapt. Dette er en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, hvor hovedspørsmålet er om det er sannsynlig at man kan få hele eller deler av kravet dekket.
Velger man likevel å tapsføre merverdiavgiften gjennom en korreksjon av avgiftsoppgaven, bør man vedlegge en kommentar ved innsendelsen som redegjør for hvorfor dette gjøres. Nekter skattekontoret en slik tapsføring vil man som regel ikke bli ilagt tilleggsavgift hvis redegjørelsen er tilstrekkelig utfyllende.
Leier du ut næringseiendom?
Last ned gratis sjekkliste for utleie av næringseiendom. Her får du oversikten over hva du må huske på i alle utleieavtaler, samt spesifikke tilpasninger ved utleie til forskjellige virksomhetstyper.
Husleie dersom boet trer inn i leieavtalen
Konkursbo etter avgiftspliktig virksomhet skal registreres i Merverdiavgiftsregisteret etter særlige regler.
Dersom boet trer inn i leieavtalen, skal faktura på husleie utstedes til boet direkte. Boet er med det en avgiftspliktig leietaker, og husleien skal faktureres med tillegg av merverdiavgift på vanlig måte.
Boet har fradragsrett for merverdiavgiften i samme utstrekning som skyldner og utleier innberetter og innbetaler merverdiavgiften på vanlig måte. Vær her oppmerksom på at dersom boet starter opp med aktivitet som det konkursrammede selskapet ikke drev med, kan avgiftsstatusen endres. Dette skjer imidlertid sjelden i praksis.
Dersom boet ikke klarer å betale husleien, selv som massefordring, vil tapsføring av merverdiavgift kunne skje på samme måte som beskrevet over.
Fradragsrett for merverdiavgift på løpende kostnader og kostnader til fremtidig leietaker
Merverdiavgift på kostnader for lokaler som er til bruk i det avgiftspliktige leieforholdet er fradragsberettiget. Dette gjelder kostnader påløpt før konkursen og kostnader som påløper dersom konkursboet trer inn i avtalen.
Skal lokalene bygges om etter at konkursrammet leietaker har flyttet ut, foreligger det imidlertid ikke fradragsrett for merverdiavgift på disse kostnadene før det er inngått avtale om utleie av lokalene med ny avgiftspliktig leietaker. Disse kostnadene vil som regel gå inn under justeringsreglene dersom inngående avgift utgjør kr 100 000 eller over.
Inngående merverdiavgift på ombyggingskostnadene blir dermed liggende hos utleier frem til slik avtale er inngått. Avgiften kan hentes tilbake når avtalen er på plass.
Dersom lokalene blir stående tomme, det vil si at det ikke gjøres noen ombygging og kun alminnelige driftskostnader påløper for utleier, foreligger det ikke fradragsrett for disse kostnadene.
Justering av påløpt merverdiavgift forut for konkursen
Hvis utleier har hatt påkostninger på utleide lokaler, hvor inngående merverdiavgift utgjorde mer enn kr 100 000, er bygget omfattet av justeringsreglene. Etter justeringsreglene skal tidligere fradragsført merverdiavgift tilbakebetales forholdsmessig dersom bruken av lokalene endres fra fradragsberettiget formål til ikke-fradragsberettiget formål i løpet av 10 år etter fullføring av byggetiltaket.
Tomme lokaler gir ikke fradragsrett for merverdiavgift og anses derfor ikke som fradragsberettiget formål. Tomme lokaler utløser imidlertid ikke plikt til justering av merverdiavgift tilbake i tid, forutsatt at første leietaker benyttet lokalene i avgiftspliktig virksomhet.
Dersom det inngås avtale med en leietaker som ikke skal drive avgiftspliktig aktivitet i lokalene kan det imidlertid oppstå justeringsplikt.