Utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgift
Det følger av merverdiavgiftsloven at omsetning og utleie av fast eiendom skal holdes utenfor merverdiavgiftsområdet. Med «fast eiendom» menes både bebygd og ubebygd tomt, bygninger og anlegg.
Det skal altså ikke beregnes utgående merverdiavgift på vederlag for salg og utleie av fast eiendom. Det vil dermed heller ikke foreligge rett til fradrag for inngående merverdiavgift på anskaffelser knyttet til slik omsetning eller utleie, eksempelvis oppførings-, vedlikeholds- og driftskostnader. For å forhindre en uheldig merverdiavgiftsbelastning, kan utleier oppnå fradragsrett for inngående merverdiavgift ved frivillig å registrere utleievirksomheten.
Leier du ut næringseiendom?
Last ned gratis sjekkliste for utleie av næringseiendom. Her får du oversikten over hva du må huske på i alle utleieavtaler, samt spesifikke tilpasninger ved utleie til forskjellige virksomhetstyper.
Vilkår for frivillig registrering
Merverdiavgiftsloven gir fem virksomhetstyper adgang til frivillig registrering i avgiftsmanntallet. Det er altså ikke slik at enhver virksomhet kan søke om frivillig registrering. Ordningen gjelder eksklusivt for:
- Bortforpaktere av landbrukseiendom
- Skogsveiforeninger
- Utbyggere av vann- og avløpsanlegg
- Næringsdrivende og offentlig virksomhet som stiller baneanlegg til disposisjon for registrert virksomhet
- Næringsdrivende som leier ut bygg eller anlegg til bruk i avgiftspliktig eller kompensasjonsberettiget virksomhet
Sistnevnte er den klart mest omfattende ordningen.
Den utleier som ønsker å registrere seg frivillig for utleie av bygg eller anlegg må være næringsdrivende eller offentlig virksomhet. Videre er det et vilkår for frivillig registrering at bygget brukes av foretak som er oppført i Merverdiavgiftsregisteret eller er offentlig virksomhet som tilfredsstiller kravene for registrering.
Det kan være flere ledd av utleiere mellom eier og den registrerte bruker av eiendommen. Ordningen forutsetter at det ikke er brudd i registreringskjeden. Utleie til leietaker som ikke er registrert i Merverdiavgiftsregisteret, behandles som omsetning unntatt fra merverdiavgift.
Virksomheter som ikke allerede er registrert i Merverdiavgiftsregisteret, må fremsette en særskilt søknad om frivillig registrering til skattekontoret. Beløpsgrensen på kroner 50 000 må være overskredet før registrering foretas. Det er imidlertid mulighet for forhåndsregistrering, dersom vilkårene for dette er oppfylt.
Ikke lenger krav om særskilt søknad for MVA-registrerte virksomheter
Fra 1. juli 2014 trådte det i kraft nye regler for frivillig registrering av utleiere av bygg eller anlegg. Kravet om særskilt registrering i Merverdiavgiftsregisteret ble opphevet for de næringsdrivende som allerede er registrert i Merverdiavgiftsregisteret.
Virksomheten blir frivillig registrert uten søknad, dersom leieforholdet behandles som merverdiavgiftspliktig. Dette fordrer at virksomheten, på en dokumenterbar måte, håndterer de aktuelle utleieforholdene inklusiv merverdiavgift. Metoden kalles «tilkjennegivelse» og gjennomføres ved:
- fakturering av leievederlag med utgående merverdiavgift
- bokføring av leieforholdet som avgiftspliktig omsetning
- samt innrapportering av merverdiavgiftspliktig omsetning på omsetningsoppgaver
Tilkjennegivelse kan også skje ved inngåelse av avtale, hvor leietakers avgiftsmessige status avklares på forhånd. Dette er særlig aktuelt ved forhåndsregistrering.
Virkningstidspunktet for den frivillige registrering
Lovendringen av 1. juli 2014 førte til at virkningstidspunktet for frivillig registrering kan settes tilbake i tid.
Tidligere var det slik at frivillig registrering tidligst fikk virkning fra den termin søknaden ble fremsatt. Dette kunne skape problemer hvis leiekontrakt ikke ble inngått før mot slutten av en termin, slik at utleier ikke fikk levert søknad og dokumentasjon innen terminens frist.
Etter dagens regelverk har utleier rett til å velge et annet virkningstidspunkt som ligger innenfor en periode på seks måneder før søknad om registrering ble sendt til skatteetaten.
For den gruppen utleiere som ikke er søknadspliktig og ved tilkjennegivelse velger å tre inn i en frivillig registrering av leieforholdet, kan virkningstidspunktet (etter utleiers valg) settes til den oppgaveterminen som utløp seks måneder før leieforholdet ble tilkjennegitt.
Visma Advokater har egen faggruppe som arbeider med fast eiendom. Har du spørsmål til skatt og moms på fast eiendom, ta gjerne kontakt med Lasse Borge på tlf +47 98 63 89 77 eller epost.
Ønsker du å holde deg oppdatert på fast eiendom arrangerer vi jevnlig EiendomsForum flere steder i landet.