På vei ut av oljekrisen?
2015 var et svært godt år for eiendomsmarkedet. Til tross for lavere aktivitet i oljerelaterte virksomheter og uro rundt utviklingen i norsk økonomi, har etterspørselen etter bolig og næringseiendom holdt seg oppe. Et rekordlavt rentenivå, et godt transaksjonsmarked og tilførsel av utenlandsk kapital, har dempet de negative virkningene av oljeprisnedgangen.
Tall fra SSBs konjunkturbarometer (juli 2016) viser at fallet i industriproduksjonen har bremset opp, at arbeidsledigheten har begynt å flate ut og at norsk industri er på vei opp. Privatmarkedet har opplevd en sterk boligprisvekst i første og annet kvartal. Også næringseiendomsmarkedet går godt, med jevn etterspørsel etter lokaler. Dette gjelder særlig i bystrøk og sentrumsnære områder. Dette kan tale for at de største effektene av oljekrisen ligger bak oss, og at vi kan forvente god aktivitet i månedene som kommer.
Økende aktivitet – også på Vestlandet
Den regionale prisutviklingen er fremdeles svært varierende; styrt av utviklingen i næringsliv, sysselsetting, tilflytting og tilgjengelighet av boliger. I Rogaland har man sett en prisnedgang på 6,3 prosent de siste tolv månedene. På Vestlandet er boligmarkedet preget av en svakere prisutvikling enn tidligere, med en vekst på 4 prosent. I samme periode har Oslo hatt en prisoppgang på vanvittige 15 prosent. Den nest sterkeste oppgangen hadde Trondheim, med en prisstigning på 7,4 prosent.
Boligprisutviklingen i Oslo og Trondheim er forventet å fortsette i samme tempo inneværende år. På Vestlandet er markedet fremdeles jevnt og godt, selv om tilbudet er høyere enn det var i fjor. I Stavangerregionen var boligaktiviteten klart bedre i annet kvartal 2016. Flere visninger, større aktivitet og en svak stigning i boligprisene bekrefter tendensen om et sterkere marked utover høsten.
Størst etterspørsel etter kontorlokaler i Oslo
For kontormarkedet ser vi at trykket er størst i Oslo. God vekst i sysselsettingen, og en underliggende etterspørsel fra offentlige virksomheter og bransjer utenfor oljenæringen, har ført til et sterkt marked. Ledigheten har sunket de siste månedene, og ekspertene tror på en ytterligere nedgang i årene som kommer. Lav nybygging og høy konvertering til boliger medvirker også til denne utviklingen. Bergen og Stavanger preges fortsatt av høy ledighet i de olje- og offshorerelaterte områdene, mens det er god etterspørsel etter lokaler i sentrumsstrøk. I Trondheim ser vi en økning av ledigheten grunnet høy nybygging.
Det er likevel verdt å merke seg at ledigheten varierer stort fra område til område, og fra segment til segment.
Økt tillatelse til boliger og næringsbygg
Antall igangsettingstillatelser til nye boliger gikk opp med 17 prosent fra 1. til 2. kvartal 2016, viser sesongjusterte tall fra SSB. Det ble gitt igangsettingstillatelse til bygging av 9 800 boliger med i alt 1 186 000 kvadratmeter bruksareal. Det utgjør 25 prosent flere boliger enn i samme kvartal i 2015. I det enkelte fylke, er det Akershus som ligger på topp. Tett etterfulgt av Oslo og Hordaland.
Igangsettingstillatelse for andre bygg enn boliger økte også med 16 prosent fra 1. kvartal til 2. kvartal i år. Det ble gitt igangsettingstillatelse til bygging av 1 192 000 kvadratmeter bruksareal til næringsbygg. Dette utgjør en økning på 21 prosent fra samme kvartal året før.
Fare for boligboble?
Boligprisene i Norge har økt signifikant siden starten av 90-tallet. Prisene har mer enn firedoblet seg i verdi og rentenivået har falt dramatisk. Boligprisene vokser nå med en takt på én prosent pr. måned (sesongjustert). Dette er langt over Norges Banks estimat på 0,3 prosent. Spesielt opphetet er markedet i Oslo, hvor prisene har steget mer enn 13 prosent de siste tolv månedene. Ikke siden Eiendom Norge startet med sine målinger, har boligprisene økt så kraftig i juli.
Vil vi få en korreksjon?
Med en boligprisvekst som er flere ganger høyere enn konsumprisveksten, og en gjeldsvekst som er på det dobbelte av inntektsveksten, er det klart at utviklingen ikke er bærekraftig. Konsekvensen kan bli en korreksjon av markedet, slik vi har sett i Stavanger. Eksperter frykter også at vi ser konturene av en boligboble. Den sterke prisveksten frister spekulanter, som kjøper boliger kun for å investere – ikke for å bo eller leie ut. Får vi en situasjon der markedsprisen er betydelig overpriset i forhold til dens fundamentale eller virkelige verdi, og investorene ikke kan ta ut gevinst ved videresalg, kan det oppstå en boligboble og påfølgende boligkrakk.
Den norske markedet takler prisstigningen
Det er store forskjeller på det norske eiendomsmarkedet og markedene i USA og Europa, hvor man bygger boliger uten å få solgt disse på forhånd. I Norge selges 50-60 prosent av prospektene før man har satt spaden i jorden. Dermed får en ingen overproduksjon – i hvert fall ikke i de volumene man ser i andre land. Dernest er lønnsveksten i Norge betydelig sterkere enn i andre økonomier. Vi takler dermed prisstigningen bedre.
Vil du vite mer? Delta på EiendomsForum!
Vi arrangerer EiendomsForum i Bergen, Oslo, Stavanger, Trondheim og Kristiansand. EiendomsForum er en arena hvor vi som jobber med fast eiendom jevnlig møtes for å få faglig påfyll, siste nytt om fast eiendom og for å treffe nye og gamle kontakter innen bransjen. Det er uforpliktende og gratis å være med.
Visma har eiendomsadvokater i Bergen, Oslo, Stavanger, Kristiansand og Trondheim. Advokatene samarbeider tett i egen faggruppe og i team på enkeltsaker for å sikre kunden best mulig rådgivning. Vi har spisskompetanse på transaksjoner og eiendomsutvikling og faglig dybde innen kontraktsrett, tinglysing, skatt, merverdiavgift og selskapsrett. Med et team fra Visma får du som arbeider med fast eiendom en helhetlig rådgivning.