Når er utleie ulovlig?
Når det etableres en ny boenhet i en allerede eksisterende boenhet, har man plikt til å søke om godkjenning til kommunen. Når man endrer bruken av et eksisterende rom på denne måten, inntrer flere krav til kvaliteter ved husrommet. Disse kravene er ment å sikre god kvalitet og boforhold i norske hjem. Det er først når kommunen har godkjent bruksendring at det aktuelle husrommet kan benyttes til varig opphold, og dermed leies ut lovlig.
Nye regler gjør det enklere å få godkjenning
Dersom en eksisterende utleieenhet ikke er godkjent for utleie, kan man omregulere boligen slik at utleieenheten blir lovlig. Forenklingene i plan- og bygningsloven som trådte i kraft 1. januar 2016 gjør det i dag enklere å få godkjent rom til boligformål. De nye reglene fritar blant annet for en rekke tekniske krav, herunder:
- Energikrav
- Tilgjengelighet
- Radon
- Dagslys
- Utsyn
- Vinduer
- Bodplass
- Romhøyde
Se her for mer informasjon om de nye reglene.
Ulovlig utleie kan utgjøre en mangel ved husrommet
Fra leietakers ståsted kan det kanskje hevdes at manglende godkjenning fra kommunen er en mangel ved husrommet. Men det er ikke gitt at manglende godkjenning utgjør en mangel ved utleieboligen etter husleieloven. Dette beror på en helt konkret vurdering i den enkelte saken. Viktige momenter i en slik helhetsvurdering er:
- Hva som er opplyst i avtalen
- Om utleier har informert om manglende godkjenning
- Om leietaker har vært på visning i boligen
- Om leietaker har informert om særlig behov for bostøtte som krever godkjent boenhet
- Hva som er årsaken til at boligen ikke er godkjent
Hva som er årsaken til at boligen ikke er godkjent er svært sentralt. Dersom boenheten oppfyller de tekniske kravene og det eneste som gjenstår er den formelle søknaden, skal det svært mye til før ulovligheten utgjør en mangel. Dersom boligen derimot har store avvik fra forskrifter som verner liv, helse og sikkerhet, skal det mindre til før det foreligger en mangel.
Slik kan utleier sikre seg mot at ulovlig utleie utgjør en mangel
Utleier kan ta visse forholdsregler som i mange tilfeller vil kunne hindre at en eventuell ulovlighet utgjør en mangel ved utleieboligen.
Etter husleieloven har utleier en opplysningsplikt om viktige forhold ved utleieboligen. Det følger videre av loven at leietaker ikke kan gjøre gjeldende som mangel forhold som leietakeren visste om på forhånd. Den mest effektive sikringen mot senere krav er derfor å informere om ulovligheten i selve husleieavtalen.
Når leietakeren krever prisavslag på grunn av ulovlig utleie
Selv om ulovligheten skulle utgjøre en mangel ved husrommet, er det ikke sikkert at dette gir krav på prisavslag.
Et eventuelt prisavslag forutsetter at husrommets verdi er redusert som følge av ulovligheten. I vurderingen av et eventuelt krav på prisavslag og dets størrelse er følgende relevant:
- Årsaken til at boenheten ikke er godkjent
- Om tekniske avvik var synlige for leietakeren
- Om leietakeren har benyttet husrommet som forutsatt
- Om leietakeren har fått avslag på bostøtte som følge av ulovligheten
- Om boenheten avviker fra krav som verner om liv, helse og sikkerhet
Dersom utleieboligen avviker fra forskrifter som verner om liv, helse og sikkerhet, typisk brannforskrifter, skal det ifølge praksis lite til før ulovligheten er å regne som en mangel som kan gi prisavslag.
Ulovlig utleie kan få store konsekvenser
Å leie ut en hybel eller sokkellelighet uten at boenheten er godkjent av kommunen kan bli enda dyrere enn forventet. Det fremgår av en dom fra Høyesterett (HR-2014-1322-A).
Boligeieren leide ut to kjellerhybler som ikke var godkjente som egne boenheter. Både hovedboligen og de to kjellerhyblene ble skadet av tilbeslag fra det offentlige kloakknettet. Utleieren fikk store avkortninger i erstatningskravet for kjellerhyblene når har krevde kostnadene erstattet av kommunen. Kommunen hadde blant annet tatt forbehold mot erstatning ved ulovlige boenheter, og Høyesterett uttalte at:
«Ønsker [huseieren] å sikre seg full erstatning ved en eventuell skade, oppnår han det ved å sørge for å få bygningsmyndighetenes godkjenning av bruksendringen – slik han allerede i utgangspunktet har plikt til etter plan- og bygningsloven.»
Retten mente altså at det ikke var urimelig at huseieren selv måtte dekke kostnader knyttet til ulovlig bruk. Utleieren fikk dermed hverken erstatning for å utbedre skadene eller dekket tapte leieinntekter i perioden.
Husleie er et av Visma Advokaters spesialfelt innen fast eiendom. Har du spørsmål relatert til husleie, enten det er bolig eller til næring, kontakt gjerne Mette Wikstrøm Nagy på telefon +47 924 63 646 eller epost.
Visma Advokater har en egen faggruppe på fast eiendom. Ønsker du å holde deg oppdatert på fast eiendom arrangerer vi jevnlig EiendomForum flere steder i landet.