I en nylig avgitt prinsipputtalelse av 7. desember 2015 introduserer skatteetaten en radikal endring i vurderingen av fradragsretten for oppførte bygg med finansielle leieavtaler.
OPS står for Offentlig Privat Samarbeid og er prosjekter hvor det offentlige inngår avtale med et privat selskap, som får ansvar for å finansiere, oppføre, drifte og vedlikeholde et bygg for en avtalt tidsperiode. Det inngås en langsiktig avtale, gjerne betegnet som leieavtale med det offentlige som leietaker og den private aktøren som utleier.
Spørsmålet er om en slik leieavtale skal anses som leasing med fradragsrett for oppføringskostnader eller som salg av fast eiendom uten fradragsrett for oppføringskostnader. Praksis frem til i dag har vært at en leieavtale gir rett til frivillig registrering for utleier, uavhengig av om avtalen skattemessig anses som et salg.
Skolebygg driftet av OPS-selskap
Et OPS-selskap og en kommune avtalte at selskapet skulle bygge, eie og leie ut et skolebygg til kommunen i 25 år. I utleieperioden skulle selskapet forsikre, drifte og vedlikeholde skolen. Leievederlaget skulle dekke oppførings-, finansierings- og driftskostnader, i tillegg til et fortjenesteelement. Ved leieperiodens utløp skulle kommunen overta bygget vederlagsfritt.
Hadde så kommunen kjøpt bygget på avbetaling eller leiet bygget?
Svaret på spørsmålet har avgjørende betydning for den avgiftsmessige behandling.
Skatteetatens vurdering
Skatteetaten tok utgangspunkt i at vurderingen er sammenfallende med den skatterettslige vurdering. Det er avtaleforholdet mellom partene, leie eller kjøp, som avgjør hvordan avgift kan avlastes; enten fradrag for utleier eller justering hos kjøper. Det skal gjøres en konkret vurdering basert på partenes rettigheter, plikter og risiko etter avtalen i forhold til leasinggjenstandens markedsverdi ved utløpet av leieperioden, og avtalens innhold for øvrig.
OPS-selskapet har fradragsrett for oppføringskostnadene hvis:
- Avtalen er en leasingavtale
- Leietaker er registrert næringsdrivende eller kompensasjonsberettiget kommunal virksomhet
- Utleier er frivillig registrert, da vil utleier også ha fradragsrett for oppføringskostnadene.
Men hva hvis bygget ansees å være oppført for salg?
Er avtalen derimot et kjøp på avbetaling, anses bygget å være oppført for salg. Da blir det ingen fradragsrett for oppfører av eiendommen. Merverdiavgift på oppføring må tas med ved fastsettelse av leievederlag, men vil ikke være fradragsberettiget for noen av partene.
Helt svart er det ikke
Anses avtalen som et salg, kan utleier overføre den latente justeringsretten til kommunen. Merk her at kommunen faktisk vil bli ansett som eier av bygget, selv om den også er leietaker.
Overføring av justeringsretten er imidlertid likviditetsmessig uheldig. Merverdiavgift på oppføring kan kun fradragsføres med 1/10 hvert år over 10 år, og da krone for krone uten inflasjonsjustering.
Skatteetaten betraktet leieavtalen som et kjøp på avbetaling
I uttalelsen kom skatteetaten til at leieavtalen på 25 års varighet med rett til vederlagsfri overtagelse ved opphør, skulle anses som et avgiftsrettslig kjøp på avbetaling.
Dermed er også holdningen fra skatteetaten radikalt endret og kan medføre betydelig usikkerhet for OPS-selskap som har basert seg på slike avtaler. Hvorvidt dette også medfører en reell praksisomlegging er usikkert, men enn så lenge kan man ikke se bort fra dette.